Перепланировка квартир и нежилых помещений

В соответствии с нормативными требованиями к перепланировке, Жилищным кодексом 2005 г. и действующими СНиП

Единые правила к перепланировке квартир и нежилых помещений, запреты и ограничения на перепланировку, Глоссарий перепланировки

Вариант перепланировки квартиры

1. Понятие перепланировки

Перепланировка квартир в многоквартирных домах осуществлялась еще с советских времен, что вполне объяснимо, поскольку людей не устраивал принцип расположения комнат в типовых квартирах, построенных при коммунизме. После того, как только россиянам разрешили приватизировать квартиры, повсеместный снос перегородок и перенос функциональных зон в жилых помещениях по всей России приобрели характер массового увлечения. Собственники квартир, забывая о том, что снос несущей перегородки может повлечь за собой обрушение целого здания, часто совсем не интересовались, не нарушают ли они права своих соседей и не подвергают ли опасности конструкции.

Планировочное решение (план перепланировки) сегодня является основой любого грамотного дизайн-проекта интерьера помещения. Ведь для того, чтобы получить в итоге жилье или офис, соответствующие индивидуальным потребностям конкретного человека или группы людей, часто необходимо не только перекрасить стены, но и изначально грамотно организовать пространство. В процессе перепланировки квартиры или нежилого помещения могут сноситься стены, переноситься перегородки, дверные проемы и окна. Иногда для расширения жилого пространства могут быть задействованы площади балконов или хозяйственных помещений, таких, как кладовки и кухни. Перепланировка – понятие достаточно емкое. Процесс сноса стен, переноса кухни, санузла, присоединения балкона – все эти действия требуют очень ответственного подхода. Ведь неправильно выполненная и несогласованная перепланировка квартиры может повлечь за собой административную ответственность.

2. Перепланировка в соответствии с буквой закона

Попытки регламентировать перепланировку квартир начали предприниматься в новой России ближе к концу 90-х годов. Так, в 1998 году появилось постановление, которое обязывало при совершении сделок купли-продажи недвижимости проводить исследования на выявление несогласованной перепланировки квартиры. Вплоть до 2005 года в России процесс формирования пространства на нормативном уровне практически никак не регулировался. Страна жила по старому Жилищному кодексу РСФСР, в котором о перепланировках квартир практически ничего не говорилось. Однако с первого марта 2005 года вступил в силу Жилищный кодекс Российской Федерации, в редакцию которого периодически вносятся некоторые корректировки. Именно на этот нормативно-правовой документ, действующий на федеральном уровне, сейчас и следует опираться при перепланировке жилья и нежилых помещений.

Согласно 26 статье Жилищного кодекса, собственник помещения или его уполномоченный представитель для согласования перепланировки должны предоставить в соответствующий государственный орган определенный перечень документов. Для того, чтобы не получить отказ в перепланировке квартиры и нежилого помещения, важно предоставить в орган, осуществляющий согласование, полностью соответствующий законодательству проект переустройства.

Планировка квартиры

3. Главные правила перепланировки квартир

Для разработки грамотного и полностью соответствующего действующим нормативам проекта перепланировки стоит знать основные ограничения, несоблюдение которых непременным образом повлечет за собой отказ уполномоченного органа в переустройстве. Самое главное правило, которое всегда нужно помнить при планировании переустройства квартиры или общественного помещения, гласит, что нельзя сносить несущие перегородки. Особенно эта норма значима для панельных домов, где снос всего лишь одной несущей конструкции может повлечь за собой обрушение всего многоквартирного дома. В кирпичных домах проблем со сносом перегородок обычно возникает гораздо меньше, чем в панельных строениях. В домах из кирпича есть несущие стены, опирающиеся на плиты, и перегородки, которые не оказывают влияния на целостность конструкции строения.

Отдельно стоит сказать о перепланировке подсобных помещений. Нередко жильцы первых этажей многоквартирных домов меняют облик балкона, обкладывая его, например, кирпичом. Затевая подобные проекты, не стоит забывать о том, что такие процедуры напрямую затрагивают архитектурный облик зданий, о котором в последние годы власти стали заботиться более серьезно. Все попытки как-то облагородить и переделать балкон необходимо согласовывать с различными инстанциями, включая Москомархитектуры. Если городской комитет по архитектуре решит, что предлагаемые проектом корректировки балкона не нарушат целостный облик здания, можно будет смело браться за осуществление идеи.

В последние годы при перепланировке квартир очень часто задействуют пространства лоджий, которые обычно превращают в беседки, кофейни и кабинеты.

Кабинет в лоджии однокомнатной квартиры

На фото: Один из наших дизайн-проектов с кабинетом на присоединенной лоджии

Вопросы с утеплением лоджий и балконов вполне решаемы. Хотя даже такие процедуры, как превращение лоджии в жилое помещение, требуют согласования, так как подобные действия усиливают нагрузку на всю конструкцию дома. А вот убирать блок стены с окном, продлевая за счет лоджии комнату, не рекомендуется. Такая процедура затрагивает структуру отопления, что приводит к увеличению тепловой нагрузки.

4. Запреты и ограничения на перепланировку квартиры и помещения

Затевая перепланировку квартиры, стоит помнить одно очень важное правило, гласящее, что нельзя размещать санузлы над жилыми комнатами и кухнями. Это правило не действует только если вы решите разместить ванную или туалет на втором этаже над кухней собственной двухуровневой квартиры. Такой закон перепланировки придумали не без оснований. Дело в том, что для ванной комнаты и туалета требуется более высокий уровень гидроизоляции, чем для жилых помещений. На кухне же нужна хорошая вентиляция. Только при соблюдении всех условий, прописанных в действующих СНиПах, владелец квартиры или нежилого помещения может получить разрешение на перепланировку.

Правда, чрезмерно опасаться СНиПов и считать их неустранимым препятствием на пути к мечте о реализации задуманной перепланировки также не стоит. При грамотном подходе к переустройству внутреннего пространства некоторые строительные нормы можно законно обойти.

Как гласит СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», рекомендуемая площадь однокомнатной квартиры должна варьироваться в диапазоне от 28 до 38 квадратных метров, двухкомнатной – от 44 до 53-х. При этом, по площади жилая часть однокомнатной квартиры должна достигать, как минимум 14 метров квадратных. Кухня в такой квартире должна занимать пространство в 5 квадратных метров и более. Этими же строительными нормами четко прописываются правила создания жилых помещений в мансарде.

При перепланировке квартир стоит просчитывать, как затеваемые вами преобразования могут сказаться на микроклимате жилья, от которого напрямую зависит комфорт проживания. В СНиП 41-01-2003 «Отопление, вентиляция и кондиционирование» детально расписано, по каким принципах должны проектироваться системы отопления, вентиляции и прочее. Для того, чтобы обеспечить в квартирах идеальный режим тепла и кондиционирования, необходимо изолировать жилье от смежных помещений. Считается, что на эффективность работы вентиляции в квартире значительное влияние оказывает воздух из других квартир и лестничных клеток. Именно поэтому уже на стадии планировки зданий должны быть предусмотрены решения, которые максимально снизят попадание в квартиру воздуха через входные двери или места сопряжений конструкций.

Разрабатывая дизайн-проект интерьера квартиры в многоквартирном доме, не стоит забывать и о нормах инсоляции жилья, которые прописаны в пункте 1,2 СНиП 2.08.01-89. Должный уровень естественной освещенности в квартирах с одной, двумя или тремя жилыми комнатами должен обеспечиваться, как минимум, в одной комнате. В квартирах большей площади – не менее, чем в двух комнатах.

Квартира свободной планировки

На чертеже: фрагмент планировочного решения квартиры площадью 162,5 м2

Строительные нормы и правила допускают создание в однокомнатных квартирах совмещенных санузлов. При этом, двери ванной комнаты и уборной всегда должны открываться наружу, а не во внутрь. Вход в туалет из кухни или жилой комнаты допускается размещать только в квартирах, оборудованных для людей с ограниченными возможностями. В остальных случаях правила прописывают создавать вход в туалет из нежилой зоны, то есть коридора.

Нельзя объединять вентиляционные каналы санузлов, кухонь и кладовых с вентиляционными каналами из гаражей и поквартирных тепловых генераторов.

5. Выбор и перепланировка нежилых помещений

Нежилое помещение под салон красоты, офис, магазин и прочее выбирается, в первую очередь, с учетом его месторасположения. Для офисов, активно принимающих клиентов, лучше всего выбирать центральные районы, а также объекты, расположенные рядом со станциями метро. Для размещения инфраструктурных учреждений оптимальны участки большого скопления людей. Именно поэтому в районе оживленных перекрестков и вдоль линий метрополитена обычно располагается немало магазинов и центров торговли.
После того, как вы выбрали район и подобрали помещение, устраивающее по цене, необходимо:

  • Проверить по документам, какое назначение имеет объект. Если выбранное вами помещение документально ориентировано не на ту деятельность, которую вы собираетесь вести, придется менять назначение объекта через исполком.
  • Выясните, кому принадлежит помещение. Если объект числится на балансе подразделения какой-то компании, то аренду потребуется согласовать не только с директором этого самого подразделения, но и с руководителем вышестоящей организации.
  • Перед тем, как арендовать помещение под офис или какое-либо инфраструктурное учреждение, обратите внимание на систему отопления объекта. Если котельное отопление зимой отсутствует, стоит подумать об альтернативных способах обогрева. При установке электрических обогревателей больших мощностей, которые питаются от общей сети, потребуется зарегистрировать приборы в «Электронадзоре». При установке газовых, дизельных, бензиновых нагревателей и электрических станций необходимо будет пройти процедуру согласования с пожарными.
  • Необходимость проведения в нужные места нежилых помещений водопровода и канализации стоит рассчитывать совместно с сантехниками.
  • При отсутствии горячей воды в нежилых помещениях потребуется установить водонагреватели.
  • При обустройстве нежилых помещений придется консультироваться с электриками по поводу слабых сторон электрической сети объекта. Если мощность сети вам покажется недостаточной, ее потребуется усилить. Возможно, придется устанавливать дополнительный опорный пункт электрической сети, что потребуется опять же согласовывать через «Электронадзор».
  • Перепланировку нежилых помещений следует производить в строгом соответствии с техпаспортом. Нельзя при этом изменять несущие стены. В ходе перепланировки помещений под нежилые объекты запрещено производить действия, ослабляющие фундамент. При этом, все изменения относительно переустройства помещений нужно согласовывать с архитектором и пожарными.
  • Возможно, вам потребуется гигиеническая оценка помещения СЭСом. В данном вопросе все зависит от специфики деятельности учреждения, под которое подбирается нежилой объект.
  • Требования, предъявляемые к нежилым помещениям, во многом зависят от того, какая категория противопожарной безопасности присвоена объекту. Помещению потребуется пройти проверку пожарной службой. Нежилые объекты снабжают огнетушителями и сигнализацией, предупреждающей о возгорании.
  • Нежилым объектам приходится выполнять требования МВД относительно безопасности.
  • Глобальную перепланировку и капитальный ремонт в нежилом помещении следует проводить только при наличии долгосрочного договора аренды, что позволит окупить затраты.
  • Производственную или торговую деятельность в нежилом помещении вы можете начать выполнять только после того, как все необходимые документы и сертификаты на работу будут получены.

 

 

6. Требования к перепланировке нежилых помещений

Выбирая нежилое помещение под офис, магазин, салон красоты и т.п., определитесь с его местоположением, учитывая следующие обстоятельства:

  • для офисов, принимающих клиентов со всего города, желательно расположение помещения в центре или по линии метро;
  • для объектов инфраструктуры города (магазинов и т.п.) оптимально расположение в людных местах (перекрестки, линии метро). Существенное значение имеет наличие поблизости конкурентов и их концентрация в микрорайоне. Выгодно открытие точек в спальных районах с неразвитой инфраструктурой.

Выберите оптимальную площадь помещения и цену. При выборе площади надо руководствоваться как условиями работы, количеством клиентов, так и требованиями лицензионных (сертификационных) органов. Цена аренды нежилого помещения должна соответствовать предполагаемой прибыли. Цена объекта зависит от близости к центру, удобного расположения, отделки помещения, назначения объекта, площади помещения.

  • Проверьте по документам назначение объекта (магазин, склад и тому подобное). Если у вас будет иной вид деятельности, следует изменить назначение объекта через местный исполком, пройдя все процедуры согласования.
  • Уточните, кто является фактическим хозяином помещения. Если помещение находится на балансе подразделения какого-либо предприятия или организации, то вопрос аренды необходимо согласовать как с директором данного подразделения, так и с директором вышестоящей организации.
  • Обратите внимание на наличие в нежилых помещениях котельного отопления зимой. При его отсутствии изучите возможность установки в помещениях альтернативных обогревателей. Установка мощных электрообогревателей, питаемых от общей сети, требует их регистрации в «Энергонадзоре», а установка дизельных, бензиновых, газовых обогревателей и электростанций требует согласования с пожарными. При этом надо учитывать, что цены на обогрев нежилых помещений электроприборами для коммерческих организаций гораздо выше, чем на обогрев бензиновыми, дизельными, газовыми обогревателями.
  • Проверьте наличие в нежилых помещениях водопровода и канализации. При необходимости их проводки в нужные места, рассчитайте наиболее экономичный вариант совместно с сантехниками.
  • Выясните, есть ли в нежилых помещениях горячая вода. Если ее нет либо ее температура не удовлетворяет техническим требованиям, то требуется установка проточных или объемных водонагревателей.
  • Уточните у электриков максимальную мощность нагрузки электрической сети, ее слабые места, наличие стационарных точек. При недостатке мощности сети произведите ее усиление. При недостаточности мощности опорного пункта электросети необходимо устанавливать дополнительный опорный пункт, заранее утвердив его в «Энергонадзоре». При оплате за электроэнергию по коммерческим ценам выгоднее устанавливать дизельные или бензиновые электростанции.
  • Перепланировку нежилого помещения производите согласно техпаспорта, без изменения несущих стен и ослабления фундамента. Все изменения необходимо заранее утверждать у архитектора и согласовывать с пожарными.
  • При определенных видах деятельности необходима гигиеническая оценка нежилого помещения СЭСом (надо выполнять требования по отделочным материалам, определенной планировки помещения, и т.п.).
  • Объект должен пройти утверждение пожарной службой. Для это необходимо выполнить требования к перепланировке нежилого помещения в зависимости от категории противопожарной безопасности объекта. Могут быть ограничения по горючести отделочных материалов и перегородок. Также в нежилом помещении необходимо наличие огнетушителей и пожарной сигнализации с выводом на пульт пожарной службы.
  • Необходимо выполнить требования МВД по безопасности объекта (наличие охраны в ночное время, сигнализации с выводом на опорный пункт, скрытой сигнальной кнопки).
  • Если вы предполагаете осуществить крупные финансовые вложения в перепланировку нежилого помещения, рекомендуется заключать договор аренды на длительный срок, чтобы окупить производственные затраты.
  • Работу разрешается начинать после согласования со всеми органами и получения необходимых сертификатов, лицензий и разрешений.

Вариант перепланировки квартиры

7. Глоссарий перепланировки

Понятия, которые используются в статье и часто встречаются в правилах перепланировки жилых и нежилых помещений.

Б

Балкон – площадка, выдающаяся из плоскости стены и имеющая ограждение в виде парапета, решетки или балюстрады.
Блокированный жилой дом – здание, в котором каждая квартира имеет выход на приквартирную площадку. В таких домах часто предусмотрены многочисленные подсобные помещения и связанные с квартирами гаражи-стоянки.

В

Веранда – застекленное и неотапливаемое помещение, примыкающее к зданию или встроенное в его угол.

Ж

Жилое здание секционного типа – здание из одной или более секций, которые отделены друг от друга стенами, не имеющими проемов.
Жилое здание галерейного типа – дом или здание общежития, в котором все квартиры или комнаты имеют выходы на общую галерею, выходящую, как минимум, на две лестницы.
Жилое здание коридорного типа – дом с квартирами или комнатами, выходящими в общий коридор, который связан с двумя и более лестницами.
Жилая ячейка общежития – несколько жилых комнат, выделенных в отдельный блок и имеющих общие подсобные зоны.

Л

Лестнично-лифтовой узел – пространство, на территории которого размещаются такие вертикальные коммуникации здания, как лифты и лестничные клетки.
Лифтовый холл – площадка у входа в лифты.
Лоджия – это встроенное в общий фасад здания помещение, огражденное от внешнего мира с помощью парапетов или решетки. В отличие от балкона, выдающегося из плоскости конструкции, лоджия обычно не имеет стены только с одной стороны.

О

Общая площадь квартиры – сумма площадей всех жилых и нежилых помещений квартиры, включая балконы, веранды, лоджии и террасы.

П

Планировочная отметка земли – уровень земли на границе отмостки сооружения и земли.
Погреб – подземное помещение, предназначенное для хранения продуктов. Погреб может быть как отдельно стоящей хозяйственной постройкой, так и располагаться под жилыми домами.
Приквартирный участок – участок земли, непосредственно примыкающий к дому или квартире. При этом, из жилья на участок должен иметься непосредственный выход.
Проветриваемое подполье в зоне вечной мерзлоты – находящееся под зданием открытое пространство. Сооружается между грунтом и перекрытием нижнего этажа здания.

С

Световой карман – примыкающее к коридору помещение с естественным освещением. Световой карман предназначен для освещения коридора.
Световой фонарь – имеющая остекление конструкция покрытия для освещения лестниц и внутренних двориков.
Секция жилого здания – здание или его часть, квартиры которого обладают выходами на одну лестничную клетку. При этом, выходы могут быть как непосредственными, так и через коридор.

Т

Тамбур – пространство между дверьми, помогающее защитить дом от сквозняков и проникновения холодного воздуха.
Терраса – открытая пристройка к зданию, которая предназначена для отдыха.

Х

Холодная кладовая – размещаемая в неотапливаемой части квартиры кладовая площадью не более двух квадратных метров.

Ч

Чердак – пространство, образуемое крышей, перекрытием верхнего этажа и стенами.

Ш

Шахта для проветривания – занимающее всю высоту здания вертикальное полое пространство, которое защищено решеткой для вентиляции. Горизонтальное сечение такой шахты составляет, как минимум 1/30 от общей площади всех квартир на этаже.

Э

Эркер – частично или полностью остекленная часть помещения, выходящая за плоскость фасада здания. Эркер, являясь обычно элементом экстерьера здания, улучшает общую освещенность внутреннего помещения.

Этаж мансардный – чердачное жилое пространство, находящееся в доме с мансардной крышей.
Этаж надземный – этаж, располагающийся не ниже планировочной отметки земли.
Этаж технический – этаж, предназначенных для прокладки коммуникаций и размещения инженерного оборудования.
Этаж цокольный – этаж здания, располагающийся ниже относительно планировочной отметки земли на высоте более ½ высоты помещений.

Ссылки на нормативные документы

  1. Жилищный кодекс
  2. СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» (PDF)
  3. СНиП 41-01-2003 «Отопление, вентиляция и кондиционирование» (PDF)
  4. СНиП 2.08.01-89

 

Читайте также:

 

Перепланировка квартир и нежилых помещений
Рубрики: Блог
Заказать дизайн-проект
Выберите рубрику блога
Облако тегов
2015 11
2017 98
60-е 10
дом 149

Звоните нам в офис:

+7 (903) 790-01-04
+7 (985) 997-72-61
+7 (495) 620-97-00

Отправляйте письма по адресу:
7900104@gmail.com (для заказчиков)

2716344@mail.ru (для поставщиков)
Заказать звонок
+

Заявка отправлена!

Наш менеджер свяжется с вами
в ближайшее время